A alienação fiduciária e seus reflexos aos olhos do Direito Imobiliário

Alienação fiduciária em garantia consiste na transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível (CC, art. 1.361) ou de um bem imóvel (Lei n. 9.514/97, arts. 22 a 33), como garantia de seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação.

Para tanto, cumpre-nos esclarecer, inicialmente, que garantia na relação obrigacional vem a ser o meio jurídico protetor do direito subjetivo de uma das partes, que assegura e acautela esse direito contra qualquer lesão resultante da inexecução da obrigação pela parte devedora. Podendo se dividir em garantia pessoal e real.

Esclarecido, passemos ao estudo do instituto da alienação fiduciária aos olhos da Lei 9.514-97, em sinal de absoluta deferência ao Direito Imobiliário.

Durante décadas, empresários do segmento imobiliário ansiavam por uma medida que lhes assegurassem a rápida recuperação do capital investido nos casos de inadimplemento dos compradores, vez que historicamente esta sempre lhes foi a maior dificuldade, sobretudo, pela soma de valores que representavam em regra cada operação comercial.

Neste sentido, tendo-se que as medidas judiciais de recuperação de créditos se mostravam sempre morosas e ineficazes, ocasionavam, por derradeiro, perda da liquidez do crédito e conseqüente afastamento de investimentos do setor, além de, em alguns casos, inclusive, déficit habitacional.

O maior diferencial do seu instituto se deu pelo simples fato de que a execução do contrato não cumprido tramitasse de forma extrajudicial (Cartório de Registro de Imóveis), ou seja, fora dos Tribunais, enquanto os demais institutos permaneciam tramitando via Poder Judiciário. Com isso, conseguiu-se reduzir a média do tempo de retomada do imóvel de cerca de oito anos para menos de doze meses.

A sistemática da Lei n.º 9.514/97 é relativamente simples: O comprador do imóvel (fiduciante) aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, ficando a propriedade do imóvel adquirida em caráter resolúvel, vinculada ao pagamento da dívida. Uma vez saldada a dívida, a propriedade do credor extingue-se com a natural reversão da propriedade plena ao comprador-fiduciante.

Por outro lado, havendo inadimplemento, deverá o credor-fiduciário notificar pessoalmente via cartório o devedor-fiduciário para que, querendo, satisfaça no prazo de 15 (quinze) dias o cumprimento da(s) obrigação(ões) vencida(s), bem como as que vencerem até a data do efetivo pagamento, acrescido dos juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais e legais, inclusive tributos, contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e intimação.

Uma vez certificado pelo oficial do cartório a omissão/inércia do comprador-fiduciário dentro do prazo legal, também comprovado o recolhimento do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Inter-Vivos por parte do credor-fiduciário, fica obrigado a proceder a averbação na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário, que a teor da Lei nº. 9.514/97 deverá:

Realizar leilão 30 (trinta) dias após a consolidação da propriedade, cujo valor mínimo para venda será o estipulado previamente pelas partes no contrato. Não havendo lances no primeiro leilão, nos 15 (quinze) dias subsequentes será realizado o segundo leilão. Nesta oportunidade, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, acrescida de todas as despesas;

Na falta de lances também para o segundo leilão, estará plenamente consolidada a propriedade em nome do credor-fiduciário. Nesta oportunidade, a dívida será considerada extinta, ficando o credor exonerado de entregar qualquer quantia em favor do devedor. No entanto, deverá o credor, nos 5 (cinco) dias subsequentes, a contar do leilão, entregar ao devedor o termo de quitação da dívida.

Neste caso, fica assegurado ao credor ou ao adquirente do imóvel por força do leilão público, caso necessário, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida imediatamente, para desocupação em 60 (sessenta) dias.

Portanto, é inegável que a desburocratização do instituto da alienação fiduciária ora discorrida revolucionou as operações mercantis imobiliárias, de modo a inovar a execução dos contratos não cumpridos sem, no entanto, reprimir o direito do devido processo legal, assim como a função social do contrato. Além do que, deveria o bom exemplo se estender a outras áreas do direito que permanecem carentes de solução prática.1414

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