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A cobrança das taxas condominiais segundo o novo Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015″

O ansiado novo Código de Processo Civil (Lei 13.105 de março de 2015), que entra em vigência já na próxima semana, traz em sua estrutura consideráveis mudanças. Dentre elas, um avanço que há muito era esperado, qual seja, a inserção das taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da referida lei.
O acerto legislativo gerou aos síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo (entenda anos) que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução (suprimida, pois, a fase de conhecimento), uma vez que a lei já lhe atribui os requisitos da certeza, liquidez e exigibilidade, inerentes aos títulos executivos.
O novo CPC vem, portanto, impossibilitar aquela série de defesas e recursos que muitas vezes eram utilizados de forma protelatória, com o único objetivo de tardar uma sentença definitiva, impedindo um desfecho rápido e preciso. Agora, basta o condomínio requerer a imediata citação do condômino inadimplente para, diretamente, pagar a dívida em 03 (três) dias, sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.
A sujeição passiva na execução decorre do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Assim, não há necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o título é exequível, quando ele já contém todos os requisitos de existência de um título executivo, faltando até então, apenas que a lei outorgasse tal status.
Outra importante inovação da lei, é a possibilidade de o Oficial de Justiça, nos casos em que o devedor não seja localizado, poder arrestar os bens necessários a fim de garantir a execução e, posteriormente, realizada a citação e transcorrido o prazo para pagamento, ter o arresto automaticamente convertido em penhora.
Essa mudança indubitavelmente auxiliará o cumprimento das citações, já que alguns réus realmente usavam do artifício, de poder dizer que não estavam, para se ocultar e não receber a citação.
Outro meio de auxílio no recebimento do valor devido, porém pouco difundido, é a possibilidade do credor protestar a sentença condenatória transitada em julgado.
Para formalizar o protesto, é simples, basta o credor solicitar a certidão da condenação na secretaria do juízo e entregá-la ao cartório de protestos. Assim, o credor indica o valor da dívida e o cartório notifica o devedor para que quite a dívida em até três dias. Caso o pagamento não ocorra, é lavrado o protesto, e o notificado tem o nome negativado nos serviços de proteção ao crédito.
Por tudo consignado, resta cristalino que as mudanças de procedimento nas cobranças das contribuições condominiais inadimplidas pelos condôminos, obra do Novo CPC, facilitará, e muito, a inglória tarefa dos síndicos e administradores de condomínios (e advogados), referente à recuperação do ativo financeiro dos condomínios edilícios decorrente da inadimplência das taxas condominiais.