Category Archives:Direito do consumidor

A construtora atrasou na entrega do seu imóvel? Você tem direito de ser indenizado!

 

O grande sonho do brasileiro é a sua casa própria. Ela é o lar, um lugar para ser chamado de seu, no qual é possível fixar sua moradia, cuidar da família e receber os amigos. Representa o conforto e a realização pessoal, fruto muitas vezes de muita luta e sacrifício.

Entretanto muitas vezes o sonho da casa própria passa a se tornar um pesadelo. Isso porque o atraso na entrega dos imóveis comprados na planta, infelizmente, já se tornou um problema crônico que tira o sono de muitas pessoas. Conforme dados do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), 95% das obras no Brasil são entregues com atraso, o que muitos danos causa aos consumidores, tanto na esfera moral como de cunho patrimonial.

É abusiva a Cláusula de Tolerância?

Sim, é pacífico o entendimento da doutrina e da jurisprudência no sentido de que, nos contratos de compra e venda de imóvel na planta, incide o Código de Defesa do Consumidor, sendo nulas de pleno direito as cláusulas abusivas que gerem obrigações consideradas injustas.

Dentre as várias cláusulas abusivas praticadas na maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, destacamos a chamada Cláusula de Tolerância, segundo a qual a construtora pode atrasar a entrega da obra em até 180 (cento e oitenta) dias sem o dever de indenizar o consumidor. Tal cláusula é vista pelo Direito como sendo nula.

Desta forma, a publicidade é considerada pelo Código de Defesa do Consumidor uma promessa negocial, exigindo que o fornecedor a obrigação de conceber o produto tal qual anunciado, inclusive no que diz respeito aos prazos.

O atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização?

Sim. Os tribunais têm decidido no sentido de que o atraso na entrega do imóvel configura propaganda enganosa por parte da construtora, vez que cria uma expectativa que influencia, de forma decisiva no fechamento da compra.

Os danos sofridos pelos consumidores, em razão do atraso na entrega do imóvel, podem ser de ordem moral ou material.

O atraso na entrega do imóvel causa frustração, angústia e sofrimento ao consumidor, e, portanto, danos morais, devendo a construtora indeniza-lo no que foi lesionado, conforme o que rege no art. 5º, V, X, da CF/88 e nos arts. 186, 187 e 927 do CC/2002.

Também deve-se observar a incidência da indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel, correspondente ao período em que ficou privado o consumidor de usufruí-lo ou de explorá-lo economicamente, por meio de locação, ou até mesmo em relação aos danos materiais, caso o consumidor tenha desembolsado aluguéis no período em que ficou a espera da entrega do seu imóvel.

Para solicitar essa indenização procure o seu advogado de confiança!

Juros abusivos nos financiamentos

 

Fato comum na aquisição de um veículo seja ele um automóvel, uma motocicleta ou até mesmo um caminhão, é a obrigação do consumidor no pagamento de taxas e juros abusivos.

A cobrança de juros sobre juros é ilegal?

Na Constituição Federal Brasileira de 1988, não há nenhuma referência ao referido assunto, restringindo-se ela a exigir lei complementar para regular as atividades inerentes ao Sistema Financeiro Nacional – SFN, conforme o seu artigo 192.

Entretanto, o fato é que desde 1933 o Brasil proíbe claramente a prática da cobrança de juros sobre juros (ou juros compostos) por qualquer pessoa dentro do território nacional, inclusive pelas instituições que integram o chamado Sistema Financeiro Nacional – SFN.

O vigente Decreto Lei 22.626/33 consagra como proibido o método de amortização de juros sobre juros, senão vejamos: “Art. 4º. E proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano.”

Porém, a discussão acerca da recepção constitucional de referido decreto ganhou interesse nacional, tendo sido pacificada, pelo Supremo Tribunal Federal ao editar a súmula 121 que assim dispõe: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

No dia 01/04/2013, ao analisar o recurso RE/Agv 550.020 no Supremo Tribunal Federal, em decisão monocrática, decidiu o Ministro Dias Toffoli que a eficácia da MP 2.170-36/01, especialmente do seu artigo 5º (que autoriza a capitalização inferior a um ano) ESTÁ COM A EFICÁCIA SUSPENSA e que, portanto, PERMANECE O ENTENDIMENTO DE QUE É PROIBIDO COBRAR JUROS DE JUROS, nos termos do artigo 4º do DL 22.626/33.

Cabe destacar que a súmula 596 do Supremo Tribunal Federal afasta a aplicação do decreto supramencionado aos bancos, pois a súmula, de forma bastante clara (vide site www.stf.jus.br) se refere EXCLUSIVAMENTE AO LIMITE DE JUROS DO ARTIGO 1º DO DECRETO E NÃO AO ARTIGO 4º QUE TRATA DA PROIBIÇÃO DOS JUROS SOBRE JUROS..

Apenas os juros são abusivos nos contratos de financiamento?

Não. Outro ponto que merece destaque é a absurda e ilegal cobrança de “TARIFAS”.

Como se vê nos contratos de financiamento, as instituições financeiras cobram quantias a título de tarifas, seguro prestamista e encargo de terceiros.

As resoluções 3518/2007 e 3919/2010 do Conselho Monetário Nacional – CMN dão conta de que cobrar qualquer tarifa do consumidor é irregular, pois caracteriza repasse de custos operacionais.

O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – STJ, ao analisar o REsp afetado pelo artigo 543-C do antigo Código de Processo Civil – vigente na época decidiu PELA ILEGALIDADE DAS TARIFAS NOS CONTRATOS CELEBRADOS APÓS 30/04/2008 (REsp nº 1.251.331 / RS).

Prescrição

O consumidor pode solicitar a revisão judicial do seu financiamento durante o pagamento das parcelas ou em até 5 (cinco) anos após a sua quitação, podendo assim  discuti-lo, já que instrumento particular (art. 206 do CC).

Como reaver essa cobrança ilegal?

O consumidor que tenha desembolsado taxas ou juros abusivos poderá ajuizar a conhecida ação revisional, solicitando assim, a devolução de todos os valores pagos a maior.

Para solicitar essa devolução procure o seu advogado de confiança!

Você pode receber de volta parte do valor de ICMS pago na conta de luz

Você pode receber de volta parte do valor de ICMS pago na conta de luz
Você sabia que está perdendo dinheiro por meio da cobrança indevida do ICMS na conta de luz? Há um erro na fatura e quem paga financeiramente por ele é você, que poderia estar economizando cerca de 10 a 15% do valor total, além de pedir os valores pagos a mais nos últimos 5 anos! Entenda melhor essa situação no artigo de hoje.

Como funciona a cobrança de ICMS na conta de luz?

A tarifa de luz é composta por custos distintos: energia gerada, transmissão e distribuição e encargos setoriais. A essa tarifa, somam-se os tributos cobrados pelos governos, e o ICMS na conta de luz integra a parte que diz respeito aos estaduais. No total, os tributos representam uma parcela de aproximadamente 29,5% do valor final da energia elétrica.

A tributação que incide sobre o valor da conta de luz é lançada sobre seu valor total, que inclui a tarifa de uso das redes de transmissão e distribuição, que chamamos de TUST e TUSD. Essa tarifa refere-se ao valor cobrado pelas concessionárias de energia para remunerar a estrutura (instalações, equipamento e componentes) da rede de distribuição. A distribuição e a transmissão são etapas anteriores ao consumo de energia.

E por que a cobrança de ICMS na conta de luz é abusiva?

O ICMS é o imposto sobre circulação de mercadorias e serviços. Ele só poderia incidir sobre a energia em si, e não sobre todo o sistema de transmissão, distribuição e encargos setoriais. Em outras palavras, a TUST , TUSD e encargos não poderiam ser englobadas na base de cálculo do ICMS, que deveria se referir apenas à energia consumida, etapa posterior à transmissão e distribuição.

Para esclarecer, base de cálculo é o valor sobre o qual é aplicada a tarifa de obtenção do imposto devido em uma determinada operação. Então, quando há inclusão nessa base da tarifa de uso da transmissão, da distribuição e encargos, ocorre a cobrança exagerada, ilegal e abusiva do ICMS na conta de luz. Se o imposto fosse cobrado corretamente, a conta seria de 10% a 15% mais barata.

Porém, esperar que as concessionárias e o governo façam a cobrança de forma correta é acreditar demais na boa vontade, já que os impostos da energia elétrica é uma das formas mais eficazes de arrecadação.

Como proceder com a cobrança abusiva do ICMS na conta de luz?

Se o Estado se porta de maneira incorreta, cobrando valores que não correspondem ao verdadeiro valor do imposto, você tem a possibilidade de exigir dele uma atitude legal. Para tanto, deve-se ingressar na Justiça para pleitear a correção e a reparação do dano financeiro.

No STJ, há julgamentos favoráveis a consumidores, pessoas físicas e jurídicas, que conseguiram a redução do valor nas futuras contas e a devolução do montante pago indevidamente nos 5 anos passados. E não só no STJ.

Tribunais de Santa Catarina, São Paulo, Minas Gerais, Paraná e Bahia vêm retificando o valor da conta de luz a todos que ingressam ao Judiciário para reclamar contra a conduta desses estados, o que gera uma economia mensal ao contribuinte de cerca de 10 a 15% no valor da fatura, além de compensação pelos últimos cinco anos, corrigido pela Taxa Selic.

Para tanto, é preciso recorrer a uma ajuda especializada, capaz de realizar a análise da conta de luz, mensurar o potencial de ganho, os valores pagos indevidamente e outros cálculos que se aplicam em cada caso.

Ficou curioso a respeito dessa possível economia que você pode fazer? Tem alguma dúvida sobre como funcionaria o processo? Conte pra gente pelos comentários.

Consumidora alvo de cobrança indevida será indenizada por "perda de tempo livre"

A 19ª câmara de Direito Privado do TJ/SPcondenou uma empresa de telefonia a pagar R$ 10 mil de indenização a uma consumidora devido à “perda do tempo livre”. Isso porque a autora foi alvo de cobranças indevidas, com a interrupção do serviço, e, conforme entendimento do colegiado:

“Evidente que as cobranças e a interrupção dos serviços as diversas tentativas infrutíferas de solucionar o problema demonstram o total descaso da operadora de telefonia com o consumidor, devendo a pessoa jurídica indenizar o consumidor pelo dano moral decorrente da perda do tempo livre.”

Dano moral ?

A autora conta que aderiu ao plano econômico controle no valor mensal de R$ 34,90 com inclusão da viabilidade de ligações locais para qualquer telefone fixo de forma ilimitada. Ela decidiu ingressar com ação contra a empresa depois de sofrer várias alterações unilaterais em seu plano, além de cobrança de valores indevidos, com a interrupção do serviço por cinco dias.

Em 1º grau, o juízo condenou a empresa a manter o plano controle no valor incialmente contratado, devendo, ainda, pagar de forma dobrada o valor equivalente às cobranças irregulares e às alterações unilaterais dos planos no período descrito na inicial.

Com relação aos danos morais, entretanto, a magistrada ponderou que se tratou de uma simples inexecução contratual que não poderia ser caracterizada como sofrimento apto a ensejar dano moral.

Condutas abusivas

A conclusão, entretanto, foi diversa em grau recursal. Citando trecho de artigo de autoria do desembargador fluminense Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, o relator, desembargador Ricardo Negrão, registra na decisão que o tempo, pela sua escassez, é um bem precioso para o indivíduo, tendo um valor que extrapola sua dimensão econômica.

A menor fração de tempo perdido, conforme Carvalho, constitui um bem irrecuperável e, por isso, é razoável que a perda desse bem, ainda que não implique em prejuízo econômico ou material, dê ensejo a uma indenização.

“A ampliação do conceito de dano moral, para englobar situações nas quais um contratante se vê obrigado a perder seu tempo livre em razão da conduta abusiva do outro, deve ser vista como um sinal de uma sociedade que não está disposta a suportar abusos.”

Em outra obra destaca pelo relator na decisão – Direito do Consumidor, Código Comentado e Jurisprudência, de Leonardo de Medeiros Garcia – aponta-se, ainda, os famosos casos de call center em que se espera durante 30 minutos ou mais, sendo transferido de um atendente para outro.

“Nesses casos, percebe-se claramente o desrespeito ao consumidor, que é prontamente atendido quando da contratação, mas, quando busca um atendimento para resolver qualquer impasse, é obrigado, injustificadamente, a perder seu tempo livre.”

 

Desistência do comprador de imóvel - não existe direito absoluto de arrependimento

As ações de resolução de compromisso de compra e venda de imóveis promovidas pelos adquirentes inadimplentes

Em razão da grave crise que assola o Brasil, tornaram-se comuns, aos milhares, os pleitos de resolução dos compromissos de compra e venda de imóveis pleiteados por “desistentes” que, em razão da queda do valor dos imóveis, buscam restituição daquilo que pagaram em razão do contrato.

Na verdade, com o arrefecimento do mercado, muitos buscam, instados até por propaganda em meios de comunicação, simplesmente desistir do negócio sem demonstrar a impossibilidade de pagamento, o que gera grande instabilidade à segurança dos negócios jurídicos e não encontra previsão no sistema.

Não se ignora que, demonstrando a impossibilidade de pagar, o que é fundamental, o adquirente de imóvel por compromisso de compra e venda conta com o justo direito de buscar a resolução do contrato, arcando com as consequências do seu inadimplemento.

Neste sentido, as Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, respectivamente, reconhecem o direito de o inadimplente ingressar com a ação e o direito à devolução em única parcela, sem a aplicação da cláusula considerada abusiva, de devolução dos valores em parcelas, muitas vezes no mesmo número que o adquirente houver pago:

Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Importante salientar, entretanto, que o direito conferido ao promitente comprador inadimplente não é absoluto.

Não é dado ao adquirente decidir quando quer pagar e quando quer cumprir a sua obrigação.

Admitir o contrário seria contrariar os princípios da socialidade, da eticidade e da boa-fé que pautam os negócios jurídicos, decorram eles ou não de uma relação de consumo (Código Civil, arts. 113 e 422 e Código de Defesa do Consumidor, art. 4º, III).

Isto significa que o promitente comprador só dispõe do direito subjetivo de buscar a resolução do contrato, na qualidade de inadimplente, se provar que não reúne mais condições de pagar.

Deveras, se o promitente comprador tem patrimônio, nos termos do art. 391 do Código Civil, o seu patrimônio deve responder pelo descumprimento das obrigações (Código Civil, art. 389) e o promitente vendedor – credor lesado pelo inadimplemento – tem a faculdade de exigir o cumprimento, em vez de requerer a resolução do contrato nos termos do art. 475, do Código Civil.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A possibilidade jurídica de o promitente comprador inadimplente requerer a resolução, portanto, somente existe no sistema se ele de fato não reunir mais condições para efetivar os pagamentos.

Nesta hipótese, o promitente vendedor credor não terá a alternativa do art. 475 do Código Civil, ou seja, não há a possibilidade de exigir o cumprimento mas, apenas, exigir a resolução do compromisso e, diante da sua inércia, o promitente comprador inadimplente pode requerer a resolução.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Rescisão contratual. Inadimplência do autor. Extinção sob fundamento de ausência de possibilidade jurídica e falta de interesse processual. Inadmissibilidade. Mesmo sendo inadimplente tem o autor o direito de tentar obter, via judicial, a devolução (integral ou parcial) das parcelas pagas e de ver declarado rescindido o contrato por impossibilidade de pagamento, mesmo que arcando com as consequências do fato. Recurso provido para se afastar a extinção, prosseguindo o feito (Apel. Cív. nº 56.419-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Benini Cabral, 02.09.98, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Compromisso de compra e venda de imóvel. Cláusula de arrependimento pelo comprador. Inexistência. Não corresponde à melhor interpretação do nosso sistema legal, negar-se, o direito à ação de resolução do contrato, a compromissário-comprador quepor circunstâncias excepcionais se torna inadimplente (Apel. Cív. nº 060.480-4, Ribeirão Preto, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Oswaldo Breviglieri, 04.11.98, v.u.).

O Superior Tribunal de Justiça já adotou o entendimento que tem passado muitas vezes despercebido, segundo o qual o inadimplente pode pleitear a resolução, desde que prove não dispor de meios para pagar, aplicando, se não houver ocupação do imóvel (se houver, além da perda o equivalente ao uso deve ser abatido do valor a ser restituído), a perda de 25% do valor pago a título de pena.

Eis um julgado neste sentido:

STJ. Civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Ação pretendendo a rescisão e a restituição das importâncias pagas. Retenção de 25% em favor da vendedora, como ressarcimento de despesas. Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924 [atual art. 413]. I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, SE este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp. nº 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp. 332.947/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 24.10.2006, DJ, 11.12.2006, p. 360).

Todavia, na maioria das ações que tramitam no foro, não há um elemento sequer que demonstre que o autor desses pedidos tenha perdido o emprego ou que não reúna mais condições para pagar o que avençou, condições imprescindíveis para se valer da jurisprudência que admite o seu pedido de resolução.

Não existe, e disso estou convicto, direito ao arrependimento tempos depois da contratação, sem a demonstração de qualquer vício ou mácula do negócio que entabulou.

No Estado de São Paulo não é este, definitivamente, o alcance da Súmula 1 do Tribunal de Justiça.

De mais a mais, nesta medida, admite-se a execução das parcelas devidas.

Valho-me, ainda, para a conclusão da impossibilidade de admitir direito absoluto à desistência dos contratos, da natureza jurídica da cláusula penal compensatória em razão de o benefício ser do credor.

Se assim o é, impossível o devedor (sujeito passivo da obrigação) compa­recer aduzindo que prefere pagar a pena compensatória a cumprir a obrigação (dar, fazer ou não fazer).

Logo, é importante a distinção entre a cláusula penal e a multa penitencial – pactum displicentiae dos romanos que inspirou o sistema francês e, nesse sentido, a lição de Robert Pothier (Traité des obligations: oeuvres complètes. Vol. II, Paris: Langlois-Duran, 1844, n. 343).

Não existe no sistema jurídico brasileiro qualquer norma semelhante ao art. 1.152, do Código Civil Francês, que dispõe sobre a multa penitencial (multa poenitentialis), diferentemente do que faz com a cláusula penal (art. 1.226).

No sistema francês, a multa penitencial permite que o devedor não cumpra a obrigação e se apresente para pagar o valor estipulado.

Em outras palavras, em razão da multa penitencial estipulada no contrato, o devedor se libera do cumprimento pagando-a.

No Brasil há limites para imposição de pena e só encontramos previsão de cláusula penal.

Se isso não bastasse, há cristalina disposição no art. 410, do Código Civil, segundo o qual a cláusula penal é uma alternativa em benefício do credor e não do devedor.

Sendo assim, me parece evidente, evidentíssimo, aliás, que o devedor solvente não pode comparecer com o intuito de pagar o valor referente à cláusula penal em detrimento do cumprimento da obrigação.

Assim, em resumo, tratando-se de devedor solvente: a) o credor é quem poderá escolher entre a cobrança da cláusula penal, a exigência do cumprimento da obrigação tal qual foi convencionada com a cláusula penal moratória ou, como demonstraremos, os prejuízos efetivamente provados; b) esse é um benefício do credor, de tal sorte que não cabe a opção ao devedor; e, c) no nosso sistema não existe, em regra, a multa penitencial, que, a rigor, tornaria sem efeito a função ontológica da cláusula penal, bem como as limitações percentuais a ela impostas (Código Civil, art. 412).

De qualquer forma, encontra-se à disposição do devedor a possibilidade de pactuar arras penitenciais, desde que o contrato disponha de direito de arrependimento, de forma clara, em respeito ao princípio da boa-fé, com a obrigação de o inadimplente perder o que entregou ou devolver em dobro o que recebeu.

 

Fonte: Gen.

Prazo de 5 anos para manter nome sujo começa a contar após vencimento da dívida

O prazo de cinco anos para manter nome de consumidores em cadastro de proteção ao crédito começa a contar partir do dia seguinte da data de vencimento do débito não pago, independentemente da efetivação da inscrição pelo credor. O entendimento, por maioria, é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, considerar a data do registro como termo inicial significaria manter indefinidamente permanência do devedor, pois bastaria repassar as informações a um novo banco de dados para que a contagem recomeçasse.

“Parece-me que a interpretação que mais se coaduna com o espírito do Código [de Defesa do Consumidor] e, sobretudo, com os fundamentos para a tutela temporal do devedor, aí incluído o direito ao esquecimento, é aquela que considera como termo a quo do quinquênio a data do fato gerador da informação arquivada”, afirmou o ministro.

Vencido no julgamento, o relator do recurso, ministro João Otávio de Noronha, votou para que o termo inicial da contagem do prazo fosse a data do registro. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.316.117
Revista Consultor Jurídico, 25 de maio de 2016, 16h42

Construtoras resistem a devolver valores, apesar de jurisprudência do STJ

A crise econômica que afeta o Brasil nos últimos anos fez da construção civil uma de suas maiores vítimas. Além de muitas construtoras suspenderem novos empreendimentos e oferecerem brindes e prazos maiores para pagamento, boa parte dos consumidores teve de devolver imóveis comprados por não conseguir pagar as prestações.

A queda de 8% no valor dos imóveis nos últimos 12 meses, segundo o índice FipeZap, e a taxa de desemprego em 11,2% no último trimestre, de acordo com o IBGE, confirmam as dificuldades enfrentadas pelas duas pontas dessa relação. A inflação alta — em abril, o IPCA registrou variação de 9,28% no acumulado dos últimos 12 meses — também afeta diretamente as prestações devido aos reajustes previstos em contratos.

A devolução de imóveis, apesar de já possuir jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, sempre acaba gerando um conflito entre consumidor e construtora. O advogado Eduardo Veríssimo Inocente, do escritório EVI – Sociedade de Advogados, destaca que a Súmula 543 da corte determina que, havendo culpa exclusiva da construtora/vendedor, deverá ser devolvido ao comprador o valor total das parcelas, corrigidas monetariamente.

“Caso a rescisão seja por parte do consumidor, mesmo que justificada por motivo de foro íntimo, o percentual de retenção da parte vendedora poderá variar entre 10% e 25%, dependendo do caso em questão”, explica Veríssimo.

Segundo o advogado, o STJ entende que, quando o comprador já entrou no imóvel, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos, devolvendo o remanescente corrigido. “Quando o consumidor ainda não entrou, o vendedor pode reter até 15% do que já foi pago, restituindo o restante com correção monetária. É importante observar que o valor pago a título de sinal também compõe o montante que deve ser devolvido.”

Esse entendimento do STJ foi usado no REsp 907.856, quando a corte definiu que o consumidor pode rescindir o contrato e pedir a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de pagar as prestações, mesmo havendo cláusula contratual prevendo a retenção total. No recurso, o dispositivo foi anulado e considerado abusivo.

As formas e condições da restituição, quando houver rescisão, foram definidas pela 2ª Seção do STJ com base no artigo 543-C do Código de Processo Civil em recurso repetitivo. “É abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”, explica o colegiado.

Se a devolução dos valores ocorrer apenas depois de terminada a obra, o STJ entende que a prática retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, violando, assim, o artigo 51, II, do CDC. A demora para devolver os valores também é caracterizada como vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.

Havendo resolução do contrato, segundo a seção, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).

Jurisprudência farta
No Pesquisa Pronta, há jurisprudência e diversos acórdãos sobre a relação de consumo envolvendo construtoras. O material traz, principalmente, julgados da 3ª e da 4ª Turma do STJ, especializadas em Direito Privado.

O tribunal considera o Código de Defesa do Consumidor aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis apenas quando o comprador for o destinatário final do bem. De acordo com a 3ª Turma, o uso do CDC é válido porque o código “introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.006.765).
Para o STJ, o CDC pode ser aplicado em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225) e também nos contratos em que a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). A corte entende que o contrato de incorporação é tanto pela Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, quanto pelo código do consumidor.

A publicidade veiculada pelas construtoras também faz parte do contrato para o STJ. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que várias pessoas compraram diversos imóveis sob a promessa de que seria constituído um pool hoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdição pela prefeitura em virtude de a licença ser apenas residencial.

A empresa vendedora tentou anular a interdição remodelando o projeto anunciado, mas as mudanças não satisfizeram os compradores. No caso, o STJ entendeu que era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).

Outro descumprimento que gere indenização, de acordo com o STJ, é o atraso na obra. A construtora deve pagá-la conforme consta no contrato, além de arcar com os danos materiais, como o custo da moradia usada pelo consumidor durante o período em que a obra não é finalizada ou o valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Restrição de valores
O STJ também têm restringido os valores de eventuais indenizações, dos juros e das taxas de corretagem. Sobre as compensações por danos morais, a corte entende que certos fatos são apenas de meros aborrecimentos. Mesmo assim, a jurisprudência da corte estabelece que o atraso na entrega do imóvel permite indenização, além de multa prevista em contrato (AREsp 521.841).

Em relação aos juros, o STJ define que cláusulas que preveem a incidência de alíquotas para compensar os valores de prestações anteriores à entrega das chaves não são ilegais ou abusivas. Os ministros da 2ª Seção entenderam, por maioria de votos, que, como a compra parcelada é uma escolha do consumidor, a cobrança dos juros é válida, desde que estabelecida no contrato (EREsp 670.117).

As cobranças de comissão de corretagem em contratos de também foram analisadas pelo STJ. Para o tribunal, o ônus da corretagem é da vendedora, exceto quando o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. “Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação” (Ag 1.119.920).

Porém, a taxa não pode ser cobrada se o negócio não foi concluído porque as partes desistiram (AREsp 390.656). Segundo a ministra Nancy Andrighi, o artigo 725 do Código Civil de 2002 permite a cobrança, mas o novo CPC indica que o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do corretor, pois a intenção das partes em comprar não justifica o pagamento de comissão (REsp 1.183.324).

Revista Consultor Jurídico, 5 de junho de 2016, 9h40

STJ vai julgar prazo prescricional para restituir taxa de corretagem

O prazo prescricional para pedir a restituição de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária será analisada como recurso repetitivo pelo Superior Tribunal de Justiça. O tema foi afetado à 2ª Seção do STJ pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino, que enviou mais três recursos para análise.

O principal questionamento sobre o tema 938 é a abusividade da transferência desses tipos de encargos ao consumidor. Ainda no julgamento dos recursos, o colegiado vai decidir sobre a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (Sati).

A taxa Sati é o valor cobrado pelas construtoras com base em 0,8% sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. A quantia é usada para pagar os advogados da construtora que redigiram o contrato de compra e venda, além de corresponder a serviços correlatos do negócio.

Depois que a tese sobre o tema for definida pelo STJ, ela servirá para orientar a solução de todas as demais causas e novos recursos ao tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
Revista Consultor Jurídico, 10 de junho de 2016, 19h00

Negativa de plano de saúde em fornecer medicamento receitado é abusiva

O Superior Tribunal de Justiça possui jurisprudência firmada no sentido de que, mesmo admitida a possibilidade de que o contrato de plano de saúde contenha cláusulas que limitem o direito do consumidor, é abusiva a exclusão do custeio de medicamento prescrito por médico responsável pelo tratamento do beneficiário. Além disso, segundo a corte, as cláusulas devem ser redigidas com destaque, permitindo imediata compreensão.
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A abusividade permanece configurada mesmo que o tratamento seja ministrado em ambiente domiciliar. O entendimento presente em decisões do tribunal foi utilizado para o julgamento de ação na qual uma operadora de plano de saúde buscava a modificação da decisão da Justiça estadual que negou seguimento ao recurso especial.

Na ação, a paciente relatou que foi diagnosticada com câncer de mama e, por esse motivo, seu médico prescreveu tratamento com uso contínuo de medicamento. Entretanto, o fornecimento do remédio foi negado pelo plano, sob a justificativa da existência de cláusula contratual que vedava a entrega de remédios para tratamento domiciliar.

O plano de saúde alegou que a negativa de prestação do medicamento ocorreu de acordo com as disposições contratuais e que a paciente não afastou a legalidade da cláusula acordada livremente entre as partes. Para o ministro relator, Marco Aurélio Bellizze, porém, o contrato assinado pela paciente previu a cobertura da doença (neoplasia maligna de mama), e o tratamento medicamentoso decorreu de prescrição médica.

“Se o contrato prevê a cobertura de determinada doença, é abusiva a cláusula que exclui o tratamento, medicamento ou procedimentos necessários à preservação ou recuperação da saúde ou da vida do contratante”, disse Bellizze, ao manter decisão de segunda instância, que determinou o pagamento de indenização no valor de R$ 10 mil em favor da autora. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

AREsp 854.151
Revista Consultor Jurídico, 12 de junho de 2016, 11h43

STJ julgará se cabe reparação por cobrança indevida de serviço de telefonia

A possibilidade de reparação por dano moral devido à cobrança de serviços de telefonia e internet não contratados ou prestados de maneira ruim será analisada pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça. O tema foi afetado como recurso repetitivo ao colegiado pelo ministro Luis Felipe Salomão, da 4ª Turma, e recebeu o número 954.

No mesmo julgamento, também serão definidas teses sobre o prazo prescricional para cobrança de valores supostamente pagos a mais ou indevidamente cobrados. A dúvida a ser analisada é se a prescrição é de dez anos, conforme define o artigo 205 do Código Civil, ou de três anos, segundo o artigo 206.

O colegiado também decidirá se a repetição de indébito deve ocorrer de forma simples ou em dobro. Caso seja em dobro, definirá se é necessária a comprovação da má-fé do credor ou da sua culpa. A seção julgará ainda a abrangência dos valores discutidos, se eles são limitados aos pagamentos comprovados pelo autor na fase de instrução do processo ou se deve ser incluída a quantia a ser apurada na fase de liquidação da sentença.

Origem da divergência
Os recursos especiais submetidos à análise da 2ª Seção foram apontados pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul como representativos das controvérsias. Uma vez afetada a matéria, o andamento de processos individuais ou coletivos idênticos são suspensos até que um entendimento consolidado seja definido.

Um dos recursos teve origem em processo declaratório de inexigibilidade de cobrança, com pedido de repetição de indébito e dano moral. Na ação, uma consumidora alegou que uma empresa de telefonia adotou condutas abusivas, instalando e iniciando a cobrança de serviços não autorizados, e substituindo, sem a permissão da autora da ação, a assinatura básica residencial.

Em primeira instância, o juiz julgou parcialmente procedente os pedidos da consumidora, declarando a nulidade da cobrança dos serviços não contratados e determinando a devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente. A sentença negou o pedido de dano moral.

Em segundo grau, o TJ-RS reconheceu parcialmente a apelação da empresa de telefonia e entendeu que o prazo de prescrição aplicável ao caso é de três anos. O acórdão também determinou que a repetição de indébito ocorra de modo simples, estando limitada aos valores comprovadamente pagos pela cliente. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.525.174
REsp 1.525.134
Revista Consultor Jurídico, 14 de junho de 2016, 15h39