Category Archives:Direito imobiliário

Como obter o desconto de 50% para o registro do primeiro imóvel

Ao adquirir o primeiro imóvel o comprador tem direito a pagar somente metade do valor da taxa de registro de escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis. Mas cuidado, pois os cartórios não informam isso no momento oportuno. Saiba como e o que fazer para ter esse direito preservado.

Por Ivan Mercadante Boscardin

Obra registrada na Biblioteca Nacional do Brasil sob o nº 666.657

Como forma de incentivo à aquisição do primeiro imóvel o comprador tem o direito a desconto correspondente a 50% (cinquenta por cento) das taxas de registro de escritura perante o cartório.

É a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Publicos), através do artigo 290, com redação alterada pela Lei nº 6.941/1981 quem determina isso nos seguintes termos: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).”

Tendo em vista os custos envolvidos na aquisição de imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa importante e a relação de compra e venda fica baseada apenas em um contrato de gaveta, o que não é recomendável.

O objetivo do desconto é possibilitar às pessoas que não deixem de realizar o registro da propriedade imobiliária, assegurando o direito pleno ao uso do bem, minimizando os riscos de discussões criadas por terceiros interessados no imóvel.

Embora seja uma Lei antiga, a maioria dos compradores do primeiro imóvel não possui conhecimento sobre essa possibilidade e deixam de solicitar ao cartório o desconto legalmente assegurado.

Esse desconto é exclusivo para o pagamento dos emolumentos ou taxas de cartório, não atingindo o valor referente ao ITBI perante o Município onde o imóvel está localizado, bem como outros impostos eventualmente incidentes conforme a legislação municipal.

Mas há limitações para a concessão do desconto e quem as apresenta é o próprio texto legal.

A primeira exigência da Lei é que o imóvel seja o primeiro da pessoa. Além disso, o imóvel precisa ser necessariamente para fins residenciais e deve estar financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que é a modalidade de crédito que conta com juros mais baixos no mercado.

O comprador do primeiro imóvel que esteja enquadrado nas regras do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida tem direito a desconto ainda maior, podendo variar entre 80% (oitenta por cento) a 90% (noventa por cento) sobre os emolumentos de cartório.

A Lei nº 11.977/2009, através do parágrafo único, do artigo 43 prevê o seguinte:

“Parágrafo único. As custas e emolumentos de que trata o caput, no âmbito do PMCMV, serão reduzidos em:

I – 80% (oitenta por cento), quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a 6 (seis) e até 10 (dez) salários mínimos; e

II – 90% (noventa por cento), quando os imóveis residenciais forem destinados a beneficiário com renda familiar mensal superior a 3 (três) e igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos.”

E se a renda familiar mensal do comprador for inferior a 3 (três) salários mínimos o registro da escritura (Contrato de Financiamento bancário) será realizado pelo cartório gratuitamente, conforme determina o caput, do artigo 43 da Lei nº 11.977/2009.

Os limites para financiamento imobiliário pelas regras do SFH mudam de tempos em tempos e por isso o comprador deve consultar o limite vigente quando da compra do imóvel.

Quem não tem direito ao desconto são: i) quem pagou à vista o imóvel ou não o financiou; ii) quem adquiriu imóvel cujo valor de avaliação seja superior ao limite máximo apresentado pelo SFH; iii) quem já possui imóvel registrado; iv) quem adquiriu imóvel comercial; v) quem recebeu imóvel por doação ou herança.

A instrumentalização da concessão do desconto é feita mediante o preenchimento de declaração firmada de próprio punho pelo (s) comprador (es) perante o cartório, atestando que aquele imóvel é o seu primeiro, responsabilizando-se pela afirmação nos termos da Lei.

Normalmente o cartório já possui um modelo dessa declaração. Basta o comprador solicitá-la e o formulário será entregue.

Importantíssimo mencionar que caso o comprador não solicite o desconto e efetue o registro normalmente, posteriormente não terá direito ao reembolso em hipótese alguma, lembrando que os cartórios não são obrigados pela lei a divulgar a existência desse desconto e quase todos eles não fazem isso, evidentemente.

Caso o comprador sofra alguma dificuldade na concessão do desconto é possível fazer um pedido administrativo protocolado no cartório, o qual estará sujeito à aplicação de multa, além de ter o funcionamento suspenso.

O comprador que solicitar o desconto, desde que preenchidos os requisitos legais e não for atendido pelo cartório, poderá ainda registrar a situação perante a Corregedoria Geral de Justiça e se não der resultado, o comprador poderá ingressar com medida judicial para obrigar o cartório na concessão do desconto.

Fonte: Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

http://mercadanteadvocacia.com/artigo

* O presente artigo deu origem ao Projeto de Lei Municipal nº 209/2015, datado de 11 de maio de 2015, proposto pelo vereador Abou Anni, do Partido Verde, perante a Câmara de Vereadores do Município de São Paulo, tendo por objetivo a fixação de placa nos Tabelionatos de Notas e nos Cartórios de Registro de Imóveis do Município de São Paulo, contendo a redação do artigo 290 e parágrafos da Lei Federal 6.075/1973 e do artigo 43 da Lei Federal nº 11.977/2009, visando dar ciência ao público do direito de pleitear, em determinadas hipóteses, a isenção parcial do valor dos emolumentos, além de outras providências.

Íntegra do PL pode ser acessada em: http://www2.câmara.sp.gov.br/projetos/2015/00/00/0I/CX/00000ICXL.PDF

Atraso na entrega de imóvel adquirido para investimento não gera dano moral

O atraso na entrega de um imóvel adquirido exclusivamente para investimento configura mero inadimplemento contratual e não é capaz de gerar dano moral a ser indenizado.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu parcial provimento ao recurso de uma construtora para excluir da condenação por atraso na entrega de imóvel a parcela referente a indenização por danos morais.

Ao analisar o caso, o relator do recurso especial, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, afirmou que a questão do atraso na entrega de imóvel já foi analisada pelo STJ em diversas outras ocasiões. Em março de 2017, por exemplo, a Terceira Turma definiu no REsp 1.641.037 que os danos morais por atraso só são configurados em situações excepcionais, as quais devem ser comprovadas pelos compradores.

No caso julgado agora, o atraso da incorporadora foi de 17 meses. Na ação de indenização e lucros cessantes, o comprador afirmou que o período de atraso privou-o de aproveitar “a alta rentabilidade de seu investimento imobiliário”.

Dano inexistente

Sanseverino afirmou que, conforme jurisprudência do STJ, a indenização por lucros cessantes é devida, mas não a compensação por danos morais, tendo em vista que o imóvel não foi adquirido para moradia.

“Ora, a perda da oportunidade de obter frutos de um investimento é dano exclusivamente material, a ser reparado mediante indenização por lucros cessantes (já incluída na condenação), não havendo falar, portanto, em dano moral.”

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) havia fixado o valor dos danos morais em R$ 10 mil. O entendimento do tribunal foi que o descumprimento do contrato gerou abalos ao investidor, que se viu impedido de utilizar o bem negociado.

O acórdão recorrido foi mantido quanto à condenação por lucros cessantes durante o período de atraso.

Fonte: STJ.

Câmera de segurança instalada por vizinho está flagrando minha residência. E agora?

É muito comum que em regiões de grande densidade populacional, os imóveis sejam construídos de maneira contígua, bastante próximos uns dos outros. Desta forma, as câmeras de segurança instaladas por vizinhos podem vir a flagrar a residência de outrem. Assim, pergunta-se, o que pode ser feito nesses casos?

Se a câmera de segurança instalada por um vizinho acaba por flagrar a residência de outrem, cabe Ação de Obrigação de Fazer objetivando a retirada do aparelho, bem como (se for o caso) a indenização por dano moral, uma vez que há clara violação ao direito personalíssimo da intimidade.

Nesse caso, existe abuso e uso irregular da propriedade quando há eventual focalização do imóvel vizinho por câmera de segurança.

Atenção!
Contudo, não se fala em dano quando a imagem do aparelho registra apenas a parte superior das janelas, telhado, ou qualquer outra parte em que não exista a possibilidade física de se devassar o interior do cômodo. Deve-se observar, no caso concreto, se as pessoas que circulam pela residência estão sendo focalizadas. Nesse caso, trata-se apenas de uma situação de vizinhança ordinária que deve ser tolerada.

Em todos os casos, procure um advogado!

Concluindo
Se a câmera de segurança instalada por vizinho flagra sua residência, é possível pedir a retirada da mesma por meio judicial, desde que ela viole a intimidade do prejudicado.
Câmera que não flagra pessoas em atividades do cotidiano configura mera situação de vizinhança que deve ser tolerada.

Publicado por Erick Jonas

A construtora atrasou na entrega do seu imóvel? Você tem direito de ser indenizado!

 

O grande sonho do brasileiro é a sua casa própria. Ela é o lar, um lugar para ser chamado de seu, no qual é possível fixar sua moradia, cuidar da família e receber os amigos. Representa o conforto e a realização pessoal, fruto muitas vezes de muita luta e sacrifício.

Entretanto muitas vezes o sonho da casa própria passa a se tornar um pesadelo. Isso porque o atraso na entrega dos imóveis comprados na planta, infelizmente, já se tornou um problema crônico que tira o sono de muitas pessoas. Conforme dados do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), 95% das obras no Brasil são entregues com atraso, o que muitos danos causa aos consumidores, tanto na esfera moral como de cunho patrimonial.

É abusiva a Cláusula de Tolerância?

Sim, é pacífico o entendimento da doutrina e da jurisprudência no sentido de que, nos contratos de compra e venda de imóvel na planta, incide o Código de Defesa do Consumidor, sendo nulas de pleno direito as cláusulas abusivas que gerem obrigações consideradas injustas.

Dentre as várias cláusulas abusivas praticadas na maioria dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, destacamos a chamada Cláusula de Tolerância, segundo a qual a construtora pode atrasar a entrega da obra em até 180 (cento e oitenta) dias sem o dever de indenizar o consumidor. Tal cláusula é vista pelo Direito como sendo nula.

Desta forma, a publicidade é considerada pelo Código de Defesa do Consumidor uma promessa negocial, exigindo que o fornecedor a obrigação de conceber o produto tal qual anunciado, inclusive no que diz respeito aos prazos.

O atraso na entrega do imóvel gera direito à indenização?

Sim. Os tribunais têm decidido no sentido de que o atraso na entrega do imóvel configura propaganda enganosa por parte da construtora, vez que cria uma expectativa que influencia, de forma decisiva no fechamento da compra.

Os danos sofridos pelos consumidores, em razão do atraso na entrega do imóvel, podem ser de ordem moral ou material.

O atraso na entrega do imóvel causa frustração, angústia e sofrimento ao consumidor, e, portanto, danos morais, devendo a construtora indeniza-lo no que foi lesionado, conforme o que rege no art. 5º, V, X, da CF/88 e nos arts. 186, 187 e 927 do CC/2002.

Também deve-se observar a incidência da indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel, correspondente ao período em que ficou privado o consumidor de usufruí-lo ou de explorá-lo economicamente, por meio de locação, ou até mesmo em relação aos danos materiais, caso o consumidor tenha desembolsado aluguéis no período em que ficou a espera da entrega do seu imóvel.

Para solicitar essa indenização procure o seu advogado de confiança!

Restituição da taxa SATI

É fato que qualquer pessoa interessada na aquisição de um imóvel na planta, seja ele residencial ou comercial, fatalmente será obrigado no pagamento da taxa SATI.

SATI = “Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária”.

A sigla é extensa e confusa. Quase ninguém sabe o que é, mas muitos a pagam.

Em alguns casos, essa taxa é apresentada como ATI (assessoria técnico-imobiliária) ou SAT (serviço de assessoria técnica).

A taxa comumente denominada SATI também consiste encargo para pagamento pelo comprador do imóvel e sempre vem em conjunto com a comissão de corretagem.

A taxa SATI representa um ônus para o comprador em 0,88% sobre o valor do imóvel, sendo justificada pelos vendedores para a contratação de um advogado indicado pela incorporadora para prestação de uma assessoria jurídica, porém, na prática, o valor dessa taxa é destinado à manutenção do estande de vendas.

A cobrança da “SATI” é ilegal porque obriga o comprador a contratar um suposto “serviço de assessoria” como pré-requisito para adquirir o imóvel em autêntica venda casada.

A taxa mostra-se absolutamente ilícita, uma vez que não se pode exigir do comprador a obrigação na contratação de advogado ou assessor do vendedor (incorporadora), sob pena de ferir seu direito de escolha.

Nossos Tribunais têm tratado o assunto com a necessária atenção, através do reconhecimento de inequívoca VENDA CASADA de produto com serviço, além da existência de um pedágio, afrontando o direito do consumidor de livre escolha e determinando a condenação de incorporadora e corretoras na necessária restituição  da taxa SATI, acrescidos de correção monetária a partir de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês.

Todo consumidor pode pleitear a devolução da taxa SATI, o prazo prescricional para perseguir esse direito é de 3 anos após realizada a compra do imóvel.

Procure um advogado de sua confiança!

Desistência do comprador de imóvel - não existe direito absoluto de arrependimento

As ações de resolução de compromisso de compra e venda de imóveis promovidas pelos adquirentes inadimplentes

Em razão da grave crise que assola o Brasil, tornaram-se comuns, aos milhares, os pleitos de resolução dos compromissos de compra e venda de imóveis pleiteados por “desistentes” que, em razão da queda do valor dos imóveis, buscam restituição daquilo que pagaram em razão do contrato.

Na verdade, com o arrefecimento do mercado, muitos buscam, instados até por propaganda em meios de comunicação, simplesmente desistir do negócio sem demonstrar a impossibilidade de pagamento, o que gera grande instabilidade à segurança dos negócios jurídicos e não encontra previsão no sistema.

Não se ignora que, demonstrando a impossibilidade de pagar, o que é fundamental, o adquirente de imóvel por compromisso de compra e venda conta com o justo direito de buscar a resolução do contrato, arcando com as consequências do seu inadimplemento.

Neste sentido, as Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, respectivamente, reconhecem o direito de o inadimplente ingressar com a ação e o direito à devolução em única parcela, sem a aplicação da cláusula considerada abusiva, de devolução dos valores em parcelas, muitas vezes no mesmo número que o adquirente houver pago:

Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Importante salientar, entretanto, que o direito conferido ao promitente comprador inadimplente não é absoluto.

Não é dado ao adquirente decidir quando quer pagar e quando quer cumprir a sua obrigação.

Admitir o contrário seria contrariar os princípios da socialidade, da eticidade e da boa-fé que pautam os negócios jurídicos, decorram eles ou não de uma relação de consumo (Código Civil, arts. 113 e 422 e Código de Defesa do Consumidor, art. 4º, III).

Isto significa que o promitente comprador só dispõe do direito subjetivo de buscar a resolução do contrato, na qualidade de inadimplente, se provar que não reúne mais condições de pagar.

Deveras, se o promitente comprador tem patrimônio, nos termos do art. 391 do Código Civil, o seu patrimônio deve responder pelo descumprimento das obrigações (Código Civil, art. 389) e o promitente vendedor – credor lesado pelo inadimplemento – tem a faculdade de exigir o cumprimento, em vez de requerer a resolução do contrato nos termos do art. 475, do Código Civil.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

A possibilidade jurídica de o promitente comprador inadimplente requerer a resolução, portanto, somente existe no sistema se ele de fato não reunir mais condições para efetivar os pagamentos.

Nesta hipótese, o promitente vendedor credor não terá a alternativa do art. 475 do Código Civil, ou seja, não há a possibilidade de exigir o cumprimento mas, apenas, exigir a resolução do compromisso e, diante da sua inércia, o promitente comprador inadimplente pode requerer a resolução.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Rescisão contratual. Inadimplência do autor. Extinção sob fundamento de ausência de possibilidade jurídica e falta de interesse processual. Inadmissibilidade. Mesmo sendo inadimplente tem o autor o direito de tentar obter, via judicial, a devolução (integral ou parcial) das parcelas pagas e de ver declarado rescindido o contrato por impossibilidade de pagamento, mesmo que arcando com as consequências do fato. Recurso provido para se afastar a extinção, prosseguindo o feito (Apel. Cív. nº 56.419-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Benini Cabral, 02.09.98, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Compromisso de compra e venda de imóvel. Cláusula de arrependimento pelo comprador. Inexistência. Não corresponde à melhor interpretação do nosso sistema legal, negar-se, o direito à ação de resolução do contrato, a compromissário-comprador quepor circunstâncias excepcionais se torna inadimplente (Apel. Cív. nº 060.480-4, Ribeirão Preto, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Oswaldo Breviglieri, 04.11.98, v.u.).

O Superior Tribunal de Justiça já adotou o entendimento que tem passado muitas vezes despercebido, segundo o qual o inadimplente pode pleitear a resolução, desde que prove não dispor de meios para pagar, aplicando, se não houver ocupação do imóvel (se houver, além da perda o equivalente ao uso deve ser abatido do valor a ser restituído), a perda de 25% do valor pago a título de pena.

Eis um julgado neste sentido:

STJ. Civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Ação pretendendo a rescisão e a restituição das importâncias pagas. Retenção de 25% em favor da vendedora, como ressarcimento de despesas. Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924 [atual art. 413]. I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, SE este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp. nº 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp. 332.947/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 24.10.2006, DJ, 11.12.2006, p. 360).

Todavia, na maioria das ações que tramitam no foro, não há um elemento sequer que demonstre que o autor desses pedidos tenha perdido o emprego ou que não reúna mais condições para pagar o que avençou, condições imprescindíveis para se valer da jurisprudência que admite o seu pedido de resolução.

Não existe, e disso estou convicto, direito ao arrependimento tempos depois da contratação, sem a demonstração de qualquer vício ou mácula do negócio que entabulou.

No Estado de São Paulo não é este, definitivamente, o alcance da Súmula 1 do Tribunal de Justiça.

De mais a mais, nesta medida, admite-se a execução das parcelas devidas.

Valho-me, ainda, para a conclusão da impossibilidade de admitir direito absoluto à desistência dos contratos, da natureza jurídica da cláusula penal compensatória em razão de o benefício ser do credor.

Se assim o é, impossível o devedor (sujeito passivo da obrigação) compa­recer aduzindo que prefere pagar a pena compensatória a cumprir a obrigação (dar, fazer ou não fazer).

Logo, é importante a distinção entre a cláusula penal e a multa penitencial – pactum displicentiae dos romanos que inspirou o sistema francês e, nesse sentido, a lição de Robert Pothier (Traité des obligations: oeuvres complètes. Vol. II, Paris: Langlois-Duran, 1844, n. 343).

Não existe no sistema jurídico brasileiro qualquer norma semelhante ao art. 1.152, do Código Civil Francês, que dispõe sobre a multa penitencial (multa poenitentialis), diferentemente do que faz com a cláusula penal (art. 1.226).

No sistema francês, a multa penitencial permite que o devedor não cumpra a obrigação e se apresente para pagar o valor estipulado.

Em outras palavras, em razão da multa penitencial estipulada no contrato, o devedor se libera do cumprimento pagando-a.

No Brasil há limites para imposição de pena e só encontramos previsão de cláusula penal.

Se isso não bastasse, há cristalina disposição no art. 410, do Código Civil, segundo o qual a cláusula penal é uma alternativa em benefício do credor e não do devedor.

Sendo assim, me parece evidente, evidentíssimo, aliás, que o devedor solvente não pode comparecer com o intuito de pagar o valor referente à cláusula penal em detrimento do cumprimento da obrigação.

Assim, em resumo, tratando-se de devedor solvente: a) o credor é quem poderá escolher entre a cobrança da cláusula penal, a exigência do cumprimento da obrigação tal qual foi convencionada com a cláusula penal moratória ou, como demonstraremos, os prejuízos efetivamente provados; b) esse é um benefício do credor, de tal sorte que não cabe a opção ao devedor; e, c) no nosso sistema não existe, em regra, a multa penitencial, que, a rigor, tornaria sem efeito a função ontológica da cláusula penal, bem como as limitações percentuais a ela impostas (Código Civil, art. 412).

De qualquer forma, encontra-se à disposição do devedor a possibilidade de pactuar arras penitenciais, desde que o contrato disponha de direito de arrependimento, de forma clara, em respeito ao princípio da boa-fé, com a obrigação de o inadimplente perder o que entregou ou devolver em dobro o que recebeu.

 

Fonte: Gen.

O índice de inadimplência das empresas em 2016 deve aumentar

A inadimplência das empresas vai se deteriorar e sofrerá aumentos no último trimestre de 2016, segundo a previsão do banco Bradesco.

O vice-presidente do Bradesco disse que a Operação Lava Jato afetou a cadeia de óleo e gás e vai se alastrar para vários setores.

“A gente tem percebido empresas com determinado grau de alavancagem. Essas empresas vão passar por maiores dificuldades e precisarão de uma disciplina maior no que diz respeito à redução de custos para melhorar a sua estrutura de capital”, comentou, em entrevista a jornalistas durante evento do Bradesco BBI, em Nova York.

Clemente afirmou que o crédito corporativo “vai continuar crescendo pouco”, pela redução da necessidade de capital de giro e dos investimentos das empresas.

“No Brasil, não existe crise de oferta no crédito. Nos continuamos focados no crescimento de ativos e aceitando os bons riscos. O que existe é um problema de demanda”, afirmou.

Para ele, “à medida que o ajuste fiscal se tornar realidade, haverá uma expectativa melhor, e ai o mercado pode voltar a funcionar de forma positiva”

As alterações na cobrança das taxas condominiais no Novo Código de Processo Civil

O advento da Lei 13.105/2015, que institui o Novo Código de Processo Civil, entra em vigor em março de 2016 e traz inovações na cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias.

 

O inciso X, do artigo 784, menciona in verbis: “São títulos executivos extrajudiciais: X- o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

 

Hoje para demandar judicialmente o devedor da taxa condominial, é necessário o ingresso de uma ação de cobrança, sob o rito sumário, ou seja, o ingresso de uma ação de conhecimento, que através de uma sentença transitada em julgado (irrecorrível) conhecerá a existência do débito, para que em ato sucessivo, o mesmo possa ser executado judicialmente.

 

A partir de março de 2016, o novo procedimento vem encurtar o trâmite processual e agilizar o recebimento do crédito, uma vez que a existência das contribuições não adimplidas, deverão ser meramente comprovadas através da ata das assembleias ou convenção do condomínio, que as instituíram, devidamente aprovadas e registradas, sendo levadas diretamente ao processo de execução judicial.

 

O intuito do processo de execução judicial é basicamente buscar a satisfação ou realização de um direito, já acertado ou definido em título judicial ou extrajudicial, no caso, na convenção ou em atas de assembleias, com vistas à eliminação da dívida, tornando a defesa do réu restrita aos embargos à execução.

 

Outra inovação significativa no novo CPC, que vem implementar a recuperação de crédito condominial, diz respeito a possibilidade do juiz em determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes, desde que requerido pelo Condomínio.

 

Assim menciona o parágrafo 3º do artigo 782, in verbis: “Não dispondo a Lei de modo diverso, o juiz determinará os atos executivos, e o oficial de justiça o cumprirá: §3º A requerimento da parte o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes”

 

Questão interessante, muito levantada quando tratamos do presente assunto, é saber qual o tratamento será dado para as ações que já estão em curso antes da vigência da nova lei. Cremos que a regra a ser aplicada é a do art. 1046 § 1º do Novo Código, que menciona que as disposições relacionadas ao procedimento sumário, que forem revogadas, serão aplicadas nas ações já propostas e não sentenciadas até o início da vigência do novo código.

 

Assim, os condomínios com ações de cobrança de taxas, já propostas, pendentes de julgamento até a data de vigência do novo código (março de 2016), poderão pedir a conversão das mesmas.

Cobrança de condomínio sem o habite-se é legal?

A maioria das construtoras mesmo sem receber a Certidão de Habite-se pressionam os clientes que adquiriram os apartamentos a pagarem a taxa condominal, fato este que gera dúvidas entre o proprietário.

Não é comum entregar um prédio residencial antes de receber a certidão do habite-se. Entretanto as construtoras querem ficar livres de encargos inerentes ao edifício e por esse motivo tenta transferir uma responsabilidade da empresa para o proprietário do imóvel.

Por isso vamos explicar melhor esta situação para que você não seja lesado ou prejudicado por construtoras que não respeitam os consumidores e só pensam em lucrar sem se importarem com o que ocorrerá após a venda.

Condomínio edilício são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.

O inciso I do artigo 1332 estabelece que:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;”.

Como vemos a principal característica do condomínio é a simultaneidade de áreas que são de uso comum a todos os condôminos e as áreas que são de propriedade exclusiva. Sendo assim depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a averbação da construção, materializando assim os efeitos de individualização.

Lei em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64:

“Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.”

Desta forma entende-se que é impossível, a instituição de “condomínio edilício”, sem a averbação da certificação da conclusão da construção nas correspondentes matrículas imobiliárias. Assim, por ser a certidão do habite-se um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos o mesmo é documento essencial para a instituição condominial.

Direitos do consumidor em caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel

Freqüentemente nos deparamos com situações em que as construtoras por inúmeros motivos atrasam suas obras por dois anos ou mais. Como o consumidor não pode mais esperar pelo empreendimento que sequer sinaliza quando terá seu término concluído ou nem mesmo começou a ser construído, deseja rescindir o contrato.

No entanto, as construtoras se negam a fazer a rescisão contratual, e quando o fazem, retêm mais valores do que lhes são de direito, criando, ainda, situações privilegiadas de reembolso. Desta forma o consumidor sai perdendo tanto quando lhe vê obrigado a manutenir o contrato que não mais lhe interessa, quanto quando anui com o distrato nas condições pré estabelecidas pela própria construtora.

Neste espeque, há que se analisar o cenário por duas vertentes, uma onde as construtoras se encontram em pleno cumprimento de suas obrigações contratuais, e por questões pessoais o consumidor deseja rescindir o pactuado. Caso em que, na hora do acerto de contas, a construtora irá reter um percentual sobre o valor do imóvel para cobrir gastos com possíveis despesas administrativas. A partir daí as empresas restituem o cliente por meio de parcelas.

Outra, quando a construtora inadimpli com suas obrigações contratuais. Os casos mais comuns são atrasos no prazo de entrega da obra ou fornecimento dos respectivos alvarás, certidões e/ou demais documentos imprescindíveis a contratação de financiamentos, bem como ocupação do imóvel. Todavia, tal discussão tem batido recorrentemente às portas do Poder Judiciário brasileiro, onde, dentre as mais variadas decisões, tínhamos mais comumente duas, a primeira em que assegurava que a construtora deveria devolver imediatamente a quantia empregada no imóvel quando se tratar de falhas da mesma. E a segunda, em que deveria restituir as importâncias recebidas de forma parcelada e com a retenção de percentuais que chegavam até 20% sobre o valor global pago pelo cliente.

Situação que levou o STJ-Superior Tribunal de Justiça manifesta-se a respeito do caso em tela através da súmula 543, publicada recentemente:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Sendo assim, quando se tratar de rescisão contratual por culpa exclusiva do construtor, a devolução dos valores pagos deverá ser feita integralmente e de forma imediata. Já no caso de rescisão por culpa do comprador, a devolução poderá ser parcial desde que devidamente corrigida.